Errores fiscales al comprar inmuebles en EE.UU. y cómo evitarlos

En un episodio fundamental de mi pódcast Conquering Vail, tuve el placer de conversar con Marco Rojas, abogado experto en derecho inmobiliario, corporativo y fiscal. 

En esta entrevista compartimos los errores fiscales más comunes que cometen los compradores internacionales al adquirir propiedades en Estados Unidos y cómo pueden evitarlos. 

Mi objetivo es claro: ayudarte a proteger tu patrimonio a través de una buena planificación patrimonial, asesoría legal oportuna y estructuras adecuadas para maximizar beneficios y minimizar riesgos.

Te dejo los puntos más relevantes de esta charla. 

1. La asesoría legal es imprescindible antes de invertir

Muchos compradores cometen el error de formar una LLC sin haber definido su plan de inversión. Como explica Marco, no todas las compras requieren una LLC, y mucho menos antes de hacer una oferta. 

Lo correcto es primero entender las metas, el tipo de propiedad y la situación familiar y fiscal del comprador. Solo entonces se puede decidir si conviene una LLC, una corporación o un fideicomiso.

Contar con un abogado especializado en transacciones internacionales y un contador en EE.UU. es esencial. Este equipo analiza tanto la normativa local como la del país de origen del comprador y estructura la operación desde una perspectiva integral.

2. Los impuestos de sucesión pueden costar hasta el 40 % del valor de la propiedad

Uno de los errores más costosos es no anticipar los impuestos de sucesión. Estados Unidos impone este tributo a propietarios extranjeros con bienes inmuebles a su nombre. La exención para extranjeros es de apenas USD 60,000, y la tasa puede alcanzar el 40 %. 

Es decir, si un comprador extranjero muere siendo dueño de una propiedad de un millón de dólares en EE.UU., sus herederos podrían tener que pagar hasta USD 376,000.

Este escenario se agrava cuando la propiedad está registrada a nombre de personas físicas. Como señala Marco, incluso si el título es compartido con la pareja o los hijos, la ley presume que el 100 % del bien pertenece al fallecido. Claro, al menos que se pruebe lo contrario.

3. FIRPTA y la retención del 15% al vender

Al vender una propiedad, los extranjeros están sujetos al FIRPTA. Esta es una legislación fiscal federal que obliga al comprador a retener el 15% del precio de venta y remitirlo al IRS. 

Por supuesto, este monto puede recuperarse total o parcialmente al presentar la declaración de impuestos. Sin embargo, si no se tiene un número fiscal (ITIN) y un contador que gestione el proceso, el dinero podría perderse o demorar años en recuperarse.

4. No declarar ingresos de renta vacacional es un error grave

En destinos como Vail Valley, la mayoría de los compradores alquilan sus propiedades cuando no las usan. Sin embargo, muchos no presentan declaraciones fiscales porque subestiman la importancia de reportar esos ingresos. 

Esto tiene dos consecuencias negativas:

• Pierden la posibilidad de deducir gastos como remodelación, impuestos prediales, mantenimiento o comisiones.
• Al vender, no podrán justificar reducciones sobre la ganancia imponible.

Marco destaca que incluso remodelaciones de USD 200,000 a USD 300,000 deben documentarse contablemente desde el inicio para que sean deducibles en el futuro.

5. No toda estructura es igual para todos

Comprar a nombre personal, de una empresa extranjera o de una LLC estadounidense tiene implicaciones fiscales distintas. 

Por ejemplo, si se adquiere mediante una empresa mexicana sin una estructura intermedia en EE.UU., podría aplicarse una retención del 30% sobre los ingresos de renta. Además, al momento de la venta, las ganancias pueden tributar a tasas combinadas de hasta 48% si no hay un tratado fiscal que las reduzca.

Por eso, insistimos en que no hay una solución única. Cada inversor debe analizar su estructura familiar, metas a corto y largo plazo, y condiciones fiscales en ambos países.

6. Los contratos deben revisarse antes de firmar

Un punto fundamental: la oferta de compra debe revisarse por un abogado antes de firmarse. De no hacerlo, al menos debe incluir una cláusula de revisión legal dentro de los primeros días. Esto da tiempo para validar términos, obligaciones y posibles riesgos antes de que el contrato sea vinculante.

En muchos mercados, como Florida y Colorado, las operaciones son competitivas y rápidas. Por ello, los compradores suelen apresurarse. Sin embargo, una revisión oportuna puede prevenir litigios costosos y evitar la pérdida de la seña.

7. La seguridad en las transferencias es clave

En transacciones inmobiliarias internacionales, los fraudes con transferencias bancarias (wires) están a la orden del día. 

Por esta razón, recomendamos siempre confirmar por teléfono las instrucciones de transferencia. Además, nunca debes confiar solo en correos electrónicos y contar con un abogado que supervise todo el proceso.

Conclusión: Asesorarse bien es proteger el patrimonio

Invertir en real estate en Estados Unidos, especialmente en destinos premium como Vail, representa una gran oportunidad de plusvalía y generación de ingresos. Sin embargo, sin la estructura legal adecuada y sin asesoría, también puede convertirse en una fuente de problemas fiscales graves.

El mensaje de este episodio es claro: asesorarse antes de comprar es más barato que corregir errores después. Un equipo compuesto por abogado, contador y broker es la mejor inversión para proteger tu patrimonio, cumplir con la ley y asegurar una operación exitosa.

Para consultas personalizadas, puedes contactarme por WhatsApp al +1 787-507-3035 o por correo a bmartinez001@gmail.com. También puedes seguirme en mi Instagram @beaenvail. 

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